本轮房价很凶猛?和往年比可能并不算什么


转自:华尔街见闻;作者:顾雪琳 

自2015年至今,房价再迎来一轮上涨周期。尤其是今年2月到8月,6个月时间段迎来房价屡次“暴击”。全国70个主要城市中,有17个都出现了两位数的房价涨幅,排名前五位的城市涨幅均在20%以上,南京更是以43.95%的涨幅高居榜首。房价可谓“比高还高”。

但如果从历史周期的角度考虑,与此前3轮房价上涨周期横向比较,海通证券分析师涂力磊指出,本轮涨价波及城市明显减少,且房价的涨跌整体趋势在逐步收窄,呈收敛态。

6个月的时间,房价比高还高

中金公司指出,今年2月到8月,在经济形势和金融政策均无较大幅度变化的前提下,期间还伴随着部分城市出台楼市限购调控政策,全国70多个主要城市中,大多数城市房价均有较大幅度的上涨。

具体城市来看,全国70个主要城市中,有17个城市的房价涨幅大于10%,15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间,25个城市的房价涨幅介于0至5%之间,剩下13个城市的房价出现下跌。

而在上述57个房价上涨城市中,南京以43.95%的巨大涨幅荣登榜首,合肥以38.25%紧随其后,接下来使北京、东莞和珠海分列3-5位,涨幅均在20%以上。

比这更厉害的都已经经历过?

海通证券分析师涂力磊指出,2006年至2016年,中国房价一共出现过4次波峰和4次波谷,以波谷为小周期的起始点和终结点,大致可分为4个小周期,分别是2006-2008年、2009-2012年、2012-2014年、2015年至今。

横向对比上述4个周期中,全国房价同比增速最高点时的情况来看,可以得到本轮涨价周期的如下结论。

1. 本轮涨价波及城市明显减少,涨跌幅在收窄。

2006-2008、2009-2012年两轮周期均实现了70个大中城市的普涨。2012-2014年仅有1个城市温州未实现房价同比增速转正。而在本轮小周期顶点是,涨价城市数萎缩至59个,跌价城市数11个。涨价城市数出现明显减少。

再看平均涨跌幅,从2009-2012年的小周期开始,涨价城市的平均涨幅从11.54%收窄至本轮的7.48%。跌价城市的平均跌幅由上一轮周期的-2.60%收窄至本轮的-1.22%。从以上规律看,房价的涨跌整体趋势在逐步收窄,呈收敛态。

2. 本轮涨价城市涨幅差异巨大。

从平均涨跌幅看,从2009-2012年小周期开始,涨价城市平均涨幅从11.54%收窄至本轮的7.48%。跌价城市平均跌幅由上一轮周期的-2.60%收窄至本轮的-1.22%。全国来看,房价的涨跌整体趋势在逐步收窄,呈收敛态。

3. 涨幅居前城市从分散化走向集中化。

观察4轮小周期,2006-2008年、2019-2012年两轮小周期的涨幅前十城市规律性较小,城市呈分散状。2012-2014年的小周期里,涨幅前十的城市出现分线的趋势,主要集中在一线和二线城市。

而2015至今的小周期,涨幅前十的城市呈现城市圈的特征,围绕着京津冀、长三角、珠三角、广深片区四大核心城市圈,如果拓展到涨幅前15位,则以武汉为核心的都市圈也在其中。

4. 一线带动二线再带动三线螺旋复苏的能力依旧存在,但力度放缓。以上现象表现为城市圈内部轮动(上海转导至昆山、苏州等)和一、二线(上海转导至杭州、成都、重庆等)城市之间轮动。

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